La materialización anticipada de la promesa del presidente Javier Milei de derogar la Ley de Alquileres marcó un hito en el mercado inmobiliario. Este acontecimiento tuvo lugar la semana pasada con la firma del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), cuyo propósito es desregular sectores fundamentales de la economía, centrándose especialmente en el mercado de alquileres.

Este hito no solo captó la atención de los diversos actores del sector, sino que también desencadenó un escenario de expectativas y debates. Según una reciente encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, el 86,4% de los participantes celebra esta medida, considerándola un cambio necesario.

Ahora, con la entrada en vigencia formal del DNU firmado por Javier Milei y sus ministros, al cumplirse el octavo día desde su publicación en el Boletín Oficial, a partir de hoy alquilar de manera acorde a la legislación en la Argentina, pasa a ser muy diferente.

Estos son los principales cambios en comparación con las dos leyes que pesaron sobre la actividad en los últimos dos años y cuáles eran los marcos legales que, este viernes, dejaron de existir.

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 plantea cambios que se aplican a todos los contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir del 22 de diciembre de 2023, otorgan una mayor autonomía y flexibilidad a las partes contratantes, pero también pueden generar incertidumbre sobre sus consecuencias.

Principales cambios

• Plazo de los contratos: el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años
• Ajuste del valor de los alquileres: las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato. Esto elimina la obligación de usar el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia
• Periodicidad de los ajustes: se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo
• Moneda del contrato: los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada
• Intervención judicial limitada: los jueces no pueden modificar la forma de pago, la moneda pactada ni las estipulaciones de los contratos, salvo a pedido de una de las partes y cuando lo autoriza la ley
• Fianzas y depósitos en garantía: las partes determinan libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución
• Periodicidad de los pagos: se mantiene la libertad para pactar la periodicidad del pago, con la restricción de que no sea inferior a mensual
• Rescisión del contrato: el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, o si el propietario no mantiene la unidad en condiciones aptas. El propietario también puede hacerlo, pero el DNU no establece costos para ese caso. Deberá acordarse en cada contrato
• No inscripción en AFIP: ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)

Principales diferencias con las regulaciones anteriores

• Plazo de los contratos: El plazo mínimo de los contratos de alquiler de viviendas pasó de tres años a dos años
• Ajuste del valor de los alquileres: Las partes pueden pactar libremente el índice de ajuste, sin estar obligadas a utilizar el ICL o el índice Casa Propia
• Periodicidad de los ajustes: Las partes pueden pactar libremente la periodicidad de los ajustes, sin estar obligadas a realizarlos semestralmente
• Moneda del contrato: Los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, lo que permite a los propietarios cobrar en dólares o euros
• Intervención judicial limitada: Los jueces tienen una intervención más limitada en la resolución de conflictos relacionados con contratos de alquiler
• Fianzas y depósitos en garantía: Las partes pueden pactar libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía
• Periodicidad de los pagos: Los pagos pueden realizarse mensualmente, sin necesidad de establecer plazos menores
• Rescisión del contrato: El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro. El propietario también puede hacerlo, pero el DNU no establece costos para ese caso

Impacto de los cambios

Los cambios introducidos por el DNU 70/2023 son significativos y tienen el potencial de generar una modificación importante en el mercado de alquileres.